Czy wynajem krótkoterminowy nadal się opłaca?

Złota epoka najmu krótkoterminowego – czy już minęła?

Rynek wynajmu krótkoterminowego w Polsce przez ostatnie lata przeżywał prawdziwy rozkwit. Inwestorzy licznie kupowali mieszkania, które następnie wynajmowali turystom i biznesowym podróżnikom na dni lub tygodnie. Wystarczyło dobrze zlokalizowane mieszkanie, trochę gustownych mebli z popularnej szwedzkiej sieci i profil na platformie rezerwacyjnej, by zarabiać znacznie więcej niż na tradycyjnym najmie długoterminowym. Przynajmniej tak było do niedawna. Rzeczywistość rynkowa zmienia się jednak dynamicznie, co skłania do postawienia pytania: czy wynajem krótkoterminowy nadal jest opłacalny? Przyjrzyjmy się obecnej sytuacji, czynnikom wpływającym na rentowność tego typu inwestycji oraz perspektywom na przyszłość.

Zmieniający się krajobraz wynajmu krótkoterminowego

Rynek najmu na doby przeszedł prawdziwą rewolucję w ostatnich latach. Jeszcze przed pandemią w największych polskich miastach turystycznych obserwowaliśmy prawdziwy boom na tego typu usługi. Kraków, Warszawa, Gdańsk, Wrocław – wystarczyło kupić kawalerkę lub dwupokojowe mieszkanie w centrum, by cieszyć się stabilnym źródłem dochodów znacznie przekraczających możliwości tradycyjnego najmu.

Pandemia COVID-19 brutalnie zweryfikowała ten model biznesowy. Zamknięcie granic, ograniczenia w podróżowaniu i strach przed zarażeniem praktycznie z dnia na dzień zatrzymały ruch turystyczny. Wielu właścicieli stanęło przed dramatycznym wyborem – utrzymywać puste mieszkania czy przebranżowić się na najem długoterminowy, często ze znaczną stratą finansową.

Po pandemii sytuacja zaczęła się stabilizować, jednak nie wróciła do stanu sprzed kryzysu. Dzisiejszy rynek wynajmu krótkoterminowego charakteryzuje się znacznie większą konkurencją, rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości oraz zmieniającymi się regulacjami prawnymi. Właściciele muszą mierzyć się także z większymi wymaganiami gości, którzy oczekują coraz wyższego standardu usług.

Rentowność – liczby, które nie kłamią

Zasadnicze pytanie brzmi: czy wynajem krótkoterminowy jest nadal dochodowy? Odpowiedź, jak to często bywa w przypadku inwestycji, brzmi: to zależy.

Analiza rentowności takiej inwestycji wymaga uwzględnienia wielu zmiennych. Kluczowe znaczenie ma lokalizacja nieruchomości – mieszkania w ścisłych centrach miast czy w pobliżu głównych atrakcji turystycznych nadal mogą przynosić satysfakcjonujące stopy zwrotu. Jednak obiekty położone w mniej atrakcyjnych lokalizacjach coraz częściej przegrywają konkurencję z hotelami czy większymi apartamentowcami.

Istotnym czynnikiem są także rosnące koszty. Wyższe ceny energii, większe wynagrodzenia dla osób sprzątających czy obsługujących rezerwacje, a także wzrost cen materiałów eksploatacyjnych sprawiają, że marża na wynajmie krótkoterminowym systematycznie się kurczy. Do tego dochodzą opłaty pobierane przez platformy rezerwacyjne, które mogą sięgać od 15% do nawet 25% ceny pobytu.

Sezonowość to kolejne wyzwanie. W miejscowościach typowo turystycznych, jak Zakopane czy nadmorskie kurorty, właściciele muszą wypracować zysk głównie w sezonie, by pokryć koszty utrzymania nieruchomości przez cały rok. W dużych miastach sytuacja jest bardziej stabilna, choć i tu widać wyraźne wahania popytu w zależności od pory roku czy kalendarza wydarzeń.

Regulacje prawne – nowa rzeczywistość dla wynajmujących

Prawodawstwo dotyczące wynajmu krótkoterminowego staje się coraz bardziej restrykcyjne, co bezpośrednio wpływa na opłacalność tego typu działalności. Władze wielu miast europejskich wprowadzają ograniczenia mające na celu ochronę rynku mieszkaniowego dla lokalnych mieszkańców.

W Polsce również obserwujemy zmiany w tym kierunku. Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych wprowadza zakazy prowadzenia działalności typu najem na doby w swoich budynkach. Argumentują to zwiększonym hałasem, większym zużyciem części wspólnych czy problemami z bezpieczeństwem.

Dodatkowo, pojawiają się nowe wymogi dotyczące rejestracji działalności, odprowadzania podatków czy spełniania norm bezpieczeństwa. Wszystko to generuje dodatkowe koszty i obowiązki administracyjne, które muszą być uwzględnione w kalkulacji opłacalności inwestycji.

Warto także wspomnieć o planowanych zmianach legislacyjnych, które mogą wprowadzić obowiązek posiadania numeru identyfikacyjnego dla każdego obiektu oferowanego na wynajem krótkoterminowy, co ułatwi kontrolę fiskusowi i wprowadzi większą przejrzystość na rynku.

Konkurencja – rynek wynajmu ewoluuje

Dzisiejszy rynek wynajmu krótkoterminowego jest znacznie bardziej nasycony niż jeszcze kilka lat temu. W popularnych lokalizacjach właściciele pojedynczych mieszkań muszą konkurować nie tylko ze sobą nawzajem, ale także z profesjonalnymi podmiotami zarządzającymi dziesiątkami czy setkami apartamentów.

Profesjonalizacja rynku oznacza, że amatorskie podejście do zarządzania wynajmem już nie wystarcza. Goście oczekują bezproblemowej rezerwacji, sprawnej komunikacji, wysokiego standardu wyposażenia i natychmiastowej reakcji na problemy. Spełnienie tych oczekiwań wymaga albo znacznego zaangażowania czasowego właściciela, albo zatrudnienia zewnętrznej firmy zarządzającej, co oczywiście wpływa na rentowność przedsięwzięcia.

Trend ten sprawia, że coraz powszechniejsze staje się przekazywanie zarządzania apartamentami na wynajem wyspecjalizowanym firmom, które pobierają za swoje usługi prowizję w wysokości od 20% do nawet 40% przychodu. To znacząco obniża potencjalne zyski, zwłaszcza dla właścicieli pojedynczych nieruchomości.

Dywersyfikacja ryzyka – adaptacja do nowych warunków

Wobec zmieniających się warunków rynkowych, wielu właścicieli decyduje się na strategię dywersyfikacji ryzyka. Zamiast stawiać wyłącznie na wynajem krótkoterminowy, łączą różne formy najmu w zależności od sezonu i popytu.

Coraz popularniejszy staje się model mieszany – wynajem krótkoterminowy w sezonie wysokim, gdy można uzyskać najwyższe stawki, oraz najem średnioterminowy (1-3 miesiące) w sezonie niskim. Ten drugi kierowany jest głównie do osób przyjeżdżających do miasta na kontrakty zawodowe, staże czy kursy.

Niektórzy właściciele idą o krok dalej i przekształcają swoje nieruchomości w przestrzenie wielofunkcyjne, które mogą służyć jako miejsca do organizacji małych wydarzeń biznesowych, sesji fotograficznych czy innych aktywności generujących dodatkowy przychód.

Elastyczne podejście do zarządzania nieruchomością pozwala maksymalizować przychody i minimalizować okresy pustostanów, co ma kluczowe znaczenie dla utrzymania opłacalności inwestycji.

Przyszłość wynajmu krótkoterminowego – prognozy i trendy

Jakie perspektywy rysują się przed rynkiem wynajmu krótkoterminowego w najbliższych latach? Eksperci wskazują na kilka istotnych trendów, które prawdopodobnie będą kształtować ten segment rynku.

Po pierwsze, spodziewana jest dalsza profesjonalizacja i konsolidacja rynku. Małe, amatorsko zarządzane obiekty będą miały coraz trudniej w konkurencji z profesjonalnymi operatorami, którzy mogą zaoferować wyższy standard obsługi i lepsze warunki cenowe dzięki ekonomii skali.

Po drugie, możemy oczekiwać zaostrzenia regulacji prawnych dotyczących najmu na doby, szczególnie w obszarach miejskich zmagających się z kryzysem mieszkaniowym. Miasta takie jak Barcelona, Amsterdam czy Berlin już wprowadziły znaczące ograniczenia dla tego typu działalności, i podobne rozwiązania mogą pojawić się w polskich metropoliach.

Jednocześnie obserwujemy rosnące zainteresowanie lokalizacjami alternatywnymi – mniejszymi miastami czy obszarami wiejskimi, które oferują atrakcje turystyczne, ale nie są jeszcze nasycone ofertami najmu krótkoterminowego. Ten trend, zapoczątkowany podczas pandemii, gdy turyści szukali mniej zatłoczonych miejsc, utrzymuje się i może stanowić interesującą niszę dla nowych inwestorów.

Czy warto inwestować w wynajem krótkoterminowy w 2023 roku?

Biorąc pod uwagę wszystkie omówione czynniki, odpowiedź na tytułowe pytanie nie jest jednoznaczna. Wynajem krótkoterminowy nadal może być opłacalny, ale tylko pod pewnymi warunkami i przy świadomym zarządzaniu ryzykiem.

Kluczowe znaczenie ma lokalizacja nieruchomości – pierwszorzędne położenie w centrum miasta turystycznego lub biznesowego nadal daje duże szanse na zadowalającą stopę zwrotu. Równie istotne jest profesjonalne podejście do zarządzania wynajmem, ze szczególnym uwzględnieniem marketingu, obsługi klienta i optymalizacji kosztów.

Warto również rozważyć model mieszany, łączący zalety najmu krótko- i długoterminowego, co pozwala lepiej dostosować się do sezonowych wahań popytu. Takie elastyczne podejście może być kluczem do utrzymania rentowności w zmieniających się warunkach rynkowych.

Dla nowych inwestorów szczególnie istotna jest dokładna analiza rynku lokalnego i realistyczna kalkulacja wszystkich kosztów, zanim podejmą decyzję o wejściu w segment wynajmu krótkoterminowego. Czasy łatwych i szybkich zysków w tym obszarze prawdopodobnie już minęły, ale dla osób gotowych na profesjonalne podejście do biznesu, ten rynek nadal oferuje interesujące możliwości.

W ostatecznym rozrachunku, jak w przypadku każdej inwestycji, kluczem do sukcesu jest gruntowna wiedza, realistyczne oczekiwania i zdolność adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych.