Jaki PIT wybrać przy wynajmie nieruchomości?

Wynajmujesz mieszkanie? Od 2023 roku nie masz już wyboru formy opodatkowania – obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Rozliczenie najmu prywatnego odbywa się na jednolitych zasadach, a deklaracja PIT-28 stanowi jedyny formularz, który będziesz musiał złożyć. Sprawdźmy, co dokładnie oznacza to dla właścicieli nieruchomości na wynajem.

Ryczałt jako jedyna forma opodatkowania najmu – co to oznacza?

Jeszcze kilka lat temu właściciele nieruchomości mogli wybierać między ryczałtem a opodatkowaniem na zasadach ogólnych. Obecnie sytuacja uległa zmianie. Od 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego [1][2]. Zasada ta zostaje utrzymana również w 2025 roku [5].

Co istotne, wybór formy opodatkowania nie jest już możliwy – niezależnie od tego, czy byłoby to dla ciebie korzystniejsze finansowo, czy nie. System ryczałtowy został narzucony odgórnie, eliminując dotychczasową elastyczność wyboru [2].

Największą wadą tego rozwiązania jest brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Oznacza to, że podatek płacisz od całości wpływów z tytułu najmu, bez uwzględniania wydatków, które ponosisz na nieruchomość [1][2]. Nie odliczysz więc kosztów remontów, mediów czy innych nakładów związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości.

Stawki podatkowe ryczałtu przy wynajmie nieruchomości

Stawki podatkowe w systemie ryczałtowym są proste i jasno określone. Wynajmując nieruchomość, zapłacisz:
– 8,5% podatku od przychodów do 100 000 zł rocznie
– 12,5% podatku od nadwyżki ponad 100 000 zł [2][5]

Warto podkreślić, że limity te dotyczą łącznej sumy przychodów z najmu, niezależnie od liczby posiadanych i wynajmowanych nieruchomości. Jeśli więc wynajmujesz kilka mieszkań, ich przychody sumują się do obliczenia progu podatkowego [2].

Co istotne, w przeciwieństwie do innych form opodatkowania, przy ryczałcie nie ma kwoty wolnej od podatku. Oznacza to, że podatek płacisz od pierwszej złotówki przychodu, a jego wysokość jest wprost proporcjonalna do uzyskanych wpływów [1][2].

Rozliczenie roczne PIT-28 – co musisz wiedzieć?

Rozliczenie roczne przychodów z najmu odbywa się za pomocą formularza PIT-28. Jest to jedyny dokument, który będziesz musiał złożyć przy rozliczeniu rocznym [3][4].

W deklaracji PIT-28 wykazujesz wszystkie przychody z najmu uzyskane w danym roku podatkowym. Co ważne, rozliczenie to obejmuje wyłącznie przychody, bez uwzględniania kosztów ich uzyskania [3].

Termin złożenia rocznego zeznania PIT-28 upływa 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Oznacza to, że przychody uzyskane w 2024 roku należy rozliczyć do 30 kwietnia 2025 roku [4][5].

Obowiązki podatkowe w ciągu roku – zaliczki miesięczne i kwartalne

Obowiązki wynajmującego nie ograniczają się tylko do rocznego rozliczenia. W trakcie roku podatkowego konieczne jest regularne opłacanie zaliczek na podatek ryczałtowy. Możesz to robić w systemie miesięcznym lub kwartalnym [5].

Proces rozliczeniowy wygląda następująco:
1. Obliczasz należny podatek według stawek:
– 8,5% od przychodów do 100 000 zł
– 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę [2]
2. Wpłacasz zaliczkę na podatek do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu lub – w przypadku rozliczeń kwartalnych – do 20. dnia miesiąca następującego po zakończonym kwartale [5]
3. Na koniec roku przygotowujesz zestawienie wszystkich przychodów w deklaracji PIT-28 [3][4]

Pamiętaj, że nieterminowe płatności skutkują naliczeniem odsetek za zwłokę oraz mogą prowadzić do dodatkowych sankcji karnych [5]. Odsetki od zaległości podatkowych są liczone według stopy WIBOR 3M powiększonej o 2 punkty procentowe [5].

Przychód a dochód – kluczowa różnica w ryczałcie

Fundamentalną różnicą między ryczałtem a innymi formami opodatkowania jest to, że podatek płacisz od przychodu, a nie od dochodu. Jest to niezwykle istotna kwestia dla właścicieli nieruchomości [1][5].

W praktyce oznacza to, że wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak:
– remonty i naprawy
– opłaty administracyjne
– media (jeśli są wliczone w czynsz)
– ubezpieczenie nieruchomości
– odsetki od kredytu hipotecznego

nie mogą zostać odliczone od podstawy opodatkowania [1][5]. Ryczałt jest więc korzystny głównie dla właścicieli, którzy mają niewielkie koszty związane z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości.

Wspólne rozliczenie najmu przez małżonków

Jeśli nieruchomość stanowi współwłasność małżonków, możliwe jest wspólne rozliczenie przychodów z najmu. Warunkiem jest jednak wcześniejsze zgłoszenie takiego zamiaru w urzędzie skarbowym [5].

Przy wspólnym rozliczeniu przychody dzielone są pomiędzy małżonków, co może być korzystne szczególnie przy zbliżaniu się do progu 100 000 zł, powyżej którego stawka podatku wzrasta do 12,5%. Pamiętaj jednak, że decyzja o wspólnym rozliczeniu musi zostać podjęta z wyprzedzeniem – nie można jej wprowadzić wstecz na etapie rocznego rozliczenia [5].

Praktyczne aspekty rozliczenia ryczałtu od najmu

Przeanalizujmy, jak wygląda opodatkowanie najmu na konkretnych liczbach. Przyjmijmy, że roczny przychód z wynajmu nieruchomości wynosi 120 000 zł. W takiej sytuacji podatek zostanie obliczony następująco:
– 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
– 20 000 zł × 12,5% = 2 500 zł
– Podatek łącznie: 11 000 zł [2][5]

Zauważ, że efektywna stawka podatkowa w tym przypadku wynosi około 9,17% całego przychodu. Wraz ze wzrostem przychodów, efektywna stawka będzie zbliżać się do 12,5%.

Istotnym aspektem przy rozliczaniu najmu jest również prawidłowa kwalifikacja przychodów. Urzędy skarbowe bacznie przyglądają się przypadkom, w których najem może nosić znamiona działalności gospodarczej, na przykład gdy skala wynajmu jest znacząca lub gdy świadczone są dodatkowe usługi [5].

Podsumowanie – na co zwrócić szczególną uwagę?

Podsumowując najważniejsze kwestie związane z opodatkowaniem najmu nieruchomości:

1. Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt – nie masz możliwości wyboru innej metody rozliczenia [1][2][5].

2. Podatek płacisz od przychodu, nie od dochodu – nie odliczysz kosztów remontów, mediów czy innych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości [1][2].

3. Stawki podatku wynoszą 8,5% i 12,5% – niższa stawka obowiązuje do limitu 100 000 zł przychodu rocznie, wyższa powyżej tej kwoty [2][5].

4. Rozliczenie roczne składasz na formularzu PIT-28 – termin upływa 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym [3][4].

5. Zaliczki na podatek wpłacasz regularnie – do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu lub kwartale (w zależności od wybranej metody rozliczeń) [5].

6. Nieterminowe płatności skutkują odsetkami i karami – warto pilnować terminów, by uniknąć dodatkowych kosztów [5].

Znając te zasady, możesz prawidłowo zaplanować swoje zobowiązania podatkowe związane z wynajmem nieruchomości i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek ze strony fiskusa.

Źródła:

[1] https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
[2] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
[3] https://www.pit.pl/pit-28/
[4] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/
[5] https://www.lendi.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania/